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马尔默第三季度土地供应,土地交易有可能放量

时间:2019-11-27 17:05来源:家居装修
本版采写:南方日报记者 郝金朋 据东莞中原研究部监测数据显示,第三季度东莞商住地楼面地价为2674元/㎡,环比下降24.87%,同比下降1.06%。由于第三季度土地成交以二三类区域地块为

本版采写:南方日报记者 郝金朋

据东莞中原研究部监测数据显示,第三季度东莞商住地楼面地价为2674元/㎡,环比下降24.87%,同比下降1.06%。由于第三季度土地成交以二三类区域地块为主,地块价值低于一线发达区域,商住地楼面地价也逆市下滑。

土地资源

土地高溢价成交成为常态

据东莞国土资源网统计显示,2015年第三季度东莞土地市场成交48宗,占地面积合计321.54万㎡,环比上季度增加244.66%,同比增加 389.63%,为历年来新高。成交建筑面积合计650.7万㎡,环比增加230.38%,同比增加411.22%。分类型来看,商住地成交13宗,占地面积合计49.21万㎡,环比增加130.96%,同比增加155.46%;商业用地成交1宗,占地面积合计1.37万㎡,环比减少75.44%,同比减少5.92%;工业用地成交26宗,占地面积合计196.82万㎡,环比增加295.85%,同比增加383.03%,工业用地占整体成交量的 53.3%。

专题采写:南方日报记者 郝金朋 叶永茵

记者采访东莞一本土民营房企营销负责人时,他表示,就目前东莞土地市场上的火爆程度,非全国20强的房企都不敢去市场上争地。因为公司手上可开发土地有限,该公司将今年定位为公司休整年。“我们普通房企,根本竞争不过这些大型上市房企,他们资金雄厚,风险承受能力强些,我们本土民企只能暂时观望。”该负责人表示。

C

2014年东莞全市土地成交108宗,面积合计443.27万㎡,同比2013年减少43.49%,同比2012年增加12.26%,是过去7年的第二低纪录。其中,商住地成交24宗,面积合计112.26万㎡,同比去年同期减少61.47%,为过去近12年的历史新低的年度纪录。2014年东莞商住地成交量锐减,成交记录跌新低,商住地市场异常萧条冷清。一本土开发商投资负责人表示,受到信贷收紧、人民币贬值、QE退出等因素影响,货币环境持续收缩,开发商融资成本增加,拿地成本也在增加。而销售回款阻力重重,开发商的资金链持续趋紧,拿地更是有心无力。房地产行业的深度调整,行业预期发生转向,开发投资更为谨慎。

■延伸阅读

车德锐认为,央行再次降息降准,融资环境进一步宽松,销售资金又回笼到位,开发商资金链宽裕。加上二季度的销售回暖增加了房企拿地信心,而东莞局部区域的楼市供应缺口增大,急需补充货量。部分热点区域顺势而为供应地块增多,热点区域地块受到市场资金追捧。

成交

2月,东莞商住地市场供应量大幅回落,一方面是受到春节假期影响,开发商无暇顾及土地市场,政府推地顺势放缓;另一方面是在去库存的基调下,地方政府延续“有供有限”的供地方式,谨慎推商住地。2月东莞土地市场仅有清溪和麻涌两个区域各有一宗商住地供应,其中清溪重河村供应一宗占地3.2万㎡的商住地,周边有保利中央公馆、碧桂园翡翠湾等项目,清溪作为临深片区,是对接深圳客的重点区域,备受开发商关注。

B

在一线品牌开发商万科、万达、碧桂园等企业的侵略下,市场份额被多家品牌房企瓜分,东莞很多本土企业失去了昔日的辉煌。本土发展商在全市的市场份额占比呈现逐年下降趋势,而且占比已经远低于外来发展商的市场份额。本土发展商发展步伐明显放慢,而品牌开发商在开发、营销、资金、经营管理等方面更胜一筹,并且已进入规模化的发展模式。地价成本日益高涨,房价上涨空间达到瓶颈,挤压利润空间下滑,通过规模化发展保持利润额上行成为当前品牌开发商的主策略,东莞房地产已进入高周转时代。

宽松政策增强市场预期

东莞局部区域如凤岗、塘厦、长安以及中心城区的供应量严重紧缺,市场的供求矛盾恶化。库存低位运转,一来无法及时满足购房需求的释放;二来推动房价上涨,与购买力脱节。车德锐分析,国土部门将加快推地步伐,平衡供求关系,利于行业平稳健康发展。多个开发商的土地储备量明显不足,而市场供求矛盾的恶化,开发商拿地扩张的需求更为迫切。

楼市年度盘点展望之土地市场

楼市处于高位 短期或出现滞涨

10月份,东莞土地市场将有10宗土地挂牌入市,占地面积合计47.5万㎡,建筑面积合计 97.48万㎡。其中商住地成交8宗,占地面积合计34.73万㎡,建筑面积合计87.27万㎡。10月土地市场拍卖热度有望延续,部分热度区域有地块供应,如虎门博涌社区又供应一宗占地5万多㎡的地块,被万科地产再次收入囊中,折合楼面地价3200元/㎡。石碣供应3宗连体地,随着城区新房市场供应严重紧缺,挤压需求向外溢,石碣地块有望受市场关注。

去年东莞土地市场表现疲软,今年市场预期持续向好,开发商购地信心足。南方日报见习记者 孙俊杰 摄

新房市场的火热以及利好政策增强开发商拿地信心,开发商捂盘惜售的心态与楼市供应紧缺的矛盾持续恶化,土地储备量不足成为当前东莞开发商普遍面临的问题,而政府部门也有意控制商住地的供应量,供应紧缺也成为热点地块受市场热捧的主因。

业内认为,井喷式增长一方面是供应计划下,三季度政府往往加快推地步伐;另一方面东莞新房市场供不应求的局面加剧,新房市场火热增加开发商的拿地信心。当前正是推地最佳时机,政府把握推地契机,顺势加大部分二三类区域的土地供应。

根据东莞中原研究部监测数据显示,2014年东莞商住地供应的起步楼面地价为2190元/㎡,同比2013年上升0.16%,创下历年新高。在房价下行、行业调整的背景下,土地出让金大幅萎缩,但依旧未见政府调整土地出让底价。商住地出让底价未见松动,并且出现逆市走高,关键在于政府惜售土地,价格未作出相应的让步。

中原地产东莞策略研究部总监车德锐表示,一系列的楼市政策增强了买卖双方的入市信心。开发商在2015年的高位行情收获满满,今年宽松的楼市政策更是增强开发商的市场预期,开发商不惜重金拿地布局。保利、融创作为一线品牌房企,企业资金实力雄厚,应对市场风险比本土中小企业要强。在东莞地价日益水涨船高的情况下,房价也处于历史高位,后市风险加大,建议资金实力不足的企业谨慎追涨拿地。

A

品牌房企抄底市场

以往2月作为春节行情,市场都会表现较为沉寂。但今年与以往有所不同,政策利好扎堆涌现。非限购城市首套房下降至2成、契税减免、央行降准等一系列利好的推出,使得今年房地产行业表现异常热闹,楼市有望延续高温行情,增强开发商的预期,拿地信心激增。

第三季度土地整体交易量创新高,主要是工业用地和其他配套用地成交大幅放量。商住地市场也出现快速回暖,整体回暖势头强势。东莞中原地产市场研究总监车德锐分析主要有几点原因有政府加快推地节奏,商住地供求紧张的关系有所缓解,吸引企业入市购地,个别地块吸引多家企业参与竞拍,市场交投热度升温。其二,经过近一年的市场回暖行情,库存被快速消化,并且新房市场供不应求的关系显现,企业土地储备量不足,急需拿地补仓以备后续开发。此外,热点区域政府推地顺势而为,刺激企业扩张的拿地需求。

此外,轻轨开通,沿线物业将会大大升值,引发投资热潮,周边的楼盘房价明显上涨。轻轨将会带来众多的商机,沿线轻轨的商业将逐渐旺盛,政府在推地性质上会作出一定调整,加快土地置换,刺激第三产业土地的供应放量。

今年2月,东莞土地市场快速走出春节低位行情,表现火热,主要体现在开发商积极参与竞拍和高溢价成交突出,如保利地产以4857元/㎡的楼面地价斩获南城一宗商业用地,成为南城商业地块的地王,融创地产以8135元/㎡获得清溪一宗商住地,成为清溪的新地王。

水乡片区将成“后起之秀”

商住地出让底价创历年新高

中原地产东莞策略研究部总监车德锐表示,2月东莞土地市场热度不减,主要体现在如下方面:其一,整体成交量持续上扬,工业用地成交占比达到80%。本月工业用地表现抢眼的是清溪出让4宗工业用地,主要是音响设备、通信设备等产业的配套用地,清溪不仅积极推商住用地,引进品牌开发商促进区域的房地产发展,同时也积极推各类型的工业用地,其认为这是政府借助深圳客的市场热点,大力推进房地产及制造业的发展,带动区域经济发展。其二,土地拍卖高溢价突出。本月成交的1宗商业用地位于南城三元里四环路,吸引4家企业历经近3个小时的争夺,最终保利地产以的34765万元斩获,折合楼面地价4857元/㎡,溢价率为94%,成为南城商业地块的新地王。此外,麻涌出让的2宗商住地及清溪出让的一宗商住地均以190%以上的溢价率成交。

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2014年全年东莞商住地供应25宗,面积合计131.17万㎡,同比2013年减少57.04%,同比2012年减少20.15%。从历年走势来看,2014年商住地供应量为2003年以来新低,供应量跌至近12年新低。

而记者在采访一进驻东莞多年的全国房企销售总监时,他也表示,在目前的情况下,公司更倾向于在市场上协议拿地。

经过2013年和2014年的多个项目持续热销,今年年初,万科和碧桂园等大型品牌房企几乎到了无地可用的地步,购地补仓的需求强烈。再者,今年以来,承接深圳客的区域持续热销,清溪等区域顺势而为,加大土地供应。此外,政府加大水乡片区的发展,麻涌、中堂等区域加快推地步伐。第三季度商住地供应量活跃,其中不乏热点区域的地块和个别优质地块。其中,虎门、清溪等房地产热点区域均有地块供应,万科斩获了虎门博涌社区两宗商住地,碧桂园斩获清溪3宗地块。

相比2013年土地市场的高温火热、地王频出,2014年的东莞土地市场表现疲软、归于沉寂。这一年不但是新房市场的调整,土地市场也出现了调整,包括政府推地的心态、地价、开发商拿地战略等方面的调整。

第三季度商住地房企拿地格局中,外来开发商有碧桂园、万科和保利地产合计拿下7宗商住地地块,占地面积合计32.01万㎡,建筑面积合计73.33万㎡,占全市62.75%。经过上半年的市场快速消化,一线品牌房企的快建快销模式,土地储备量明显不足,并且在售货量也告急。万科、碧桂园、保利等一线品牌房企继续在东莞攻城掠地,并且布局的区域均集中在自己熟悉的区域。碧桂园扩张清溪,保利扩大樟木头版图,万科深耕虎门市场。本土房企合计拿地6宗,占地面积合计17.2万㎡,建筑面积43.53万㎡,占全市37.25%。本土房企拿地特点主要是以小规模地块为主,地价偏低,倾向相对落后的镇区拿地。

2014年东莞土地市场呈现供需两淡、量价齐跌的格局。供应方面,东莞土地市场供应量大幅萎缩,全市供应107宗,面积合计464.59万㎡,同比2013年减少41.03%,同比2012年减少0.56%;在土地供应锐减、房企资金面紧张的环境下,土地成交热度降至冰点。成交方面,2014年全年东莞土地成交108宗,面积合计443.27万㎡,同比2013年减少43.49%,同比2012年增加12.26%。

从第三季度各镇区的成交情况来看,清溪成交3宗地块,占地面积合计9.97万㎡,全被碧桂园斩获,虎门成交2宗,占地面积合计6.12万㎡,被万科地产收入囊中,该地块是万科和万达携手合作的项目。从拿地分布来看,承接深圳客的区域持续成为市场开发热点,碧桂园继续加大清溪的扩张力度,万科深耕虎门,保利扩大樟木头版图。水乡片区将成为后起之秀,碧桂园进驻麻涌,万科也通过协议拿地进入市场。水乡片区在政府规划的大力扶持、地价低廉、土地资源丰富、承接广深客户需求,片区开发渐热。

2014年东莞土地供应量大幅萎缩,政府深度放缓推地节奏,东莞中原地产市场研究部总监车德锐分析认为受到房地产行业调整影响,政府是在顺势放缓商住地的推地力度。其次,宏观经济形势严峻,企业对产业配套类的土地需求减弱。2014年工业用地供应也出现大幅萎缩,这反映企业对产业用地的需求不足,政府重大项目的招商力度也在放缓。宏观经济环境恶化,实体经济增长内生动力不足,很多企业出现订单下滑、经营艰难、利润下滑等现状问题,企业对产业配套类型的工业用地需求减少。

部分镇区房地产渐热

业内分析,在行业资金环境趋紧的情况下,品牌开发商逆市拿地,一方面品牌开发商能运筹帷幄地应对市场风险,资金来源多元化,拿地条件优势明显。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧,将重心和精力放在货量去化上。品牌开发商借机抄底土地市场,底价或低溢价拿地能更好控制成本,土地资源向资金实力优势的企业靠拢。

第三季度东莞土地成交金额为46.56亿元,环比上季度增加103.37%,同比增加200.2%。其中,商住地成交金额31.25亿元,环比增加84.59%,同比增加191.63%,商住地成交金额贡献总金额的67.12%。

据监测数据显示,2014年全年东莞土地市场供应有107宗,面积合计464.59万㎡,同比2013年减少41.03%,同比2012年减少0.56%。从绝对值来看,2014年东莞土地的供应量创下2008年以来的年度新低,政府推地节奏深度放缓。从各类型土地供应情况来看,商住、工业及其它用地均出现全线回落,商业用地同比去年逆市增长。其中商住用地供应131.17万㎡,同比2013年减少57.04%;商业用地供应29.02万㎡,同比2013年增加10.74%;工业用地供应286.61万㎡,同比2013年同期减少28.51%,其它用地供应17.79万㎡,同比2013年减少67.93%。

从供应区域来看,第三季度商住地供应全是镇区地块,占地面积领先的分别是麻涌、清溪、茶山,占地面积分别是:13.13万㎡、9.97万㎡、9.24万㎡。建筑面积前三位的分别是:虎门35.32万㎡、麻涌27.44万㎡,松山湖22.96万㎡。麻涌、清溪、茶山、樟木头、望牛墩等镇区的房地产发展渐热,政府在加大这些区域的房地产地块供应力度。

■房企观察

根据东莞房产管理局公众信息网数据显示,截至9月底东莞住宅存量为508.24万㎡,比上月微小上升0.77%,消化周期为6.23个月,比上月进一步走低。市场消化周期处于历史低位运行,市场消化力强劲,供求失衡的局面加剧。

车德锐也表示,新房市场的持续颓势直接蔓延至土地市场,市场信心不足,开发商拿地意愿十分低迷。在市场持续难销的困局下,开发商将重心集中放在去库存上,扩张布局的计划暂时搁置,更是无暇光顾土地市场。市场缺乏热门区域的优质地块引领,土地交易氛围趋于平淡,市场热度降温。

土地供应放量,刺激成交活跃,土地财政收益也明显改善。第三季度土地成交金额创下2014年7个季度以来最高的成交纪录。一方面是土地交投量的升温,拉升成交金额;另一方面是上半年土地市场深度低迷,下半年急需卖地增加财政收入。

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“9·30” 政策明确,非限购城市商业贷款首付降低至2.5成,这将直接降低购房入市的门槛,利好市场延续回暖的态势。今年来房地产政策持续宽松,二套房首付降低至四成,首套房降低至2.5成,公积金异地贷款的落实,这次利好政策在频繁刺激新房交投的活跃。得益于一系列利好政策的实施,新房市场宽松回暖。政策面的利好一方面能增强市场多方信心,另一方面利于新房市场延续回升态势,蔓延至土地市场,土地市场有望迎来反弹行情。此外,8月底央行再次“双降”,经过5次降息后,5年以上贷款利率下降至5.15%,为1991年以来的最低谷。利率的低谷,可以直接降低开发商的融资成本。今年前三季度光大地产、碧桂园、金地、保利、星城地产、乐富地产等开发商在东莞市场的销售金额已经超越去年全年的销售额,反映多家企业资金回笼到位。

向实力房企集聚

一线品牌房企继续攻城略地

业内观察人士分析,经过2014年的低谷期后,市场已累积了相当数量的购房需求,将会在2015年逐渐释放。市场预期持续向好,开发商的购地信心增加,也会开始关注土地市场。2015年土地供应量的激增,尤其部分优质地块上市,将会吸引房企参与竞拍,土地市场有望重新活跃。

第三季度,东莞土地市场井喷式放量,土地供应热度迅速升温。统计数据表明,东莞土地供应46宗,面积合计278.83万㎡,环比增加60.9%,同比增加200.44%。其中,商住地供应19宗,面积合计84.45万㎡,环比增加277.96%,同比增加651.87%。商业用地3宗,面积合计 4.95万㎡,环比减少11.41%,同比增加239.34%。

房地产进入高周转时代

监测数据显示,第三季度东莞商住地溢价率为32%,是2014年第二季度以来的又一高位记录。本季度成交13宗商住地,有6宗地块溢价成交。其中溢价率最高的是编号2015WG038清溪重河村吸引4家企业抢夺至55轮,最终溢价率达到152%,另一宗编号为2015WG025位于清溪青湖工业园的商住地吸引5家企业参与竞拍至23轮,最终也是被碧桂园以溢价69%斩获。业内认为,清溪地块受到市场追捧,主要是看好临深片区未来承接深圳客的前景。

从开发商拿地背景来看,2014年全年东莞拿地企业以外来房企为主,外来企业共拿地13宗,占地面积合计78.69万㎡,占整体的70%。本土企业拿地11宗,占地面积合计33.57万㎡,占整体的30%。

第三季度商住地供应19宗,从月份供应走势来看,7月、8月、9月分别供应占地面积30.67万㎡、25.89万㎡、27.89万㎡,商住地供应量迅速走高,回到2013年的供应水平。三季度商住地供应量激增,供应紧缺的局面有所改善。

商住地同比减少57.04%

政策宽松利于土地市场回暖

后市展望

观察人士认为,在市场预期不被看好的环境下,东莞政府不希望土地“贱卖”,推地的惜售心态较强。例如,逆市环境下,商住地起拍价未见松动,反而走高。如编号2014WG038的黄江三新社区地块,占地规模3.67万㎡,起步楼面地价达到4053元/㎡,成为黄江的“单价地王”,最终被金地以底价22286万元获得。纵观全年供应的商住地,热点区域的优质地块屈指可数,而按照供应计划表上,很多热门镇区的地块都没有按计划上市,反映政府推地心态趋于平和,更加追求溢价成交。为防止地块流拍和土地贱卖,推地上更趋于惜售心态,着眼于未来的土地优化利用。

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2014年外来一线品牌房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集团、保利地产均现身拿地,龙头房企绿地首次入莞,布局常平。品牌开发商如碧桂园、万达均采取高周转的发展策略,追求规模化发展,购地补仓的意愿不减。一线品牌房企融资渠道宽,应对市场变动的能力强,资金相对雄厚,也会借机抄底土地市场。金地再次拿下金地湖山大境旁的自家门口商住地,金地与益田地产合作开发金地艺境花园,恒大地产扩大城区版图,再次斩获万江两宗商住地。保利地产延续稳步扩张步伐,继松山湖、樟木头、清溪、凤岗后,2014年3月获得寮步一宗地块。

瑞峰地产东莞市场研究部经理李玲玲表示,商住地出让底价持续走高,地价成本“蒸蒸日上”,这将会直接反映在两个方面。一是房价的上涨;二是开发利润空间的降低。受经济大环境影响以及廉政建设的持续深入,购买力的增长缓慢,房价上涨乏力。房价上涨空间有限和地价成本的走高,将会挤压开发商的利润空间,开发商如何做好开发规模、速度与管理经营的平衡,如何做好成本控制和增强溢价能力等等,需要战略和战术上重新梳理和考虑。

供应

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2013年楼市火热的格局铸就了土地市场“地王”遍地开花,2014年的楼市状况与2013年存在较大反差。货币环境的收紧、融资成本的提升、销售资金回笼的乏力,都在加剧开发商的资金链,对财务支出更为谨慎,尤其部分融资渠道狭窄的中小企业应对市场风险的能力更弱,不会选择在逆市下拿地。本土开发商加大在熟悉的区域拿地,丰泰在厚街拿下三宗商住地;利丰地产以底价9852万元拿下石排一宗占地3.46万㎡的商住地,折合楼面地价1583元/㎡富盈地产拿下茶山增埗村占地3.23万㎡,折合楼面地价1090元/㎡。

2014年东莞土地成交量高位回落,全年土地市场归于沉寂。2014年全市成交的商住地更是跌至近12年的最低纪录,土地市场萧条低迷。在松绑限贷、央行降息等诸多利好信息下,2014年第四季度楼市确立了回暖态势。经过2014年的低谷期后,市场已累积了相当数量的购房需求,将会在2015年逐渐释放。东莞中原地产市场研究部预计2015年土地供应量的激增,尤其部分优质地块上市,将会吸引房企参与竞拍,土地市场有望重新活跃。整体预计,2015年的土地交易量将有望走出2014年的低潮期,市场交易有望放量。

万科、万达、碧桂园、保利、恒大等一线企业预计将会继续在东莞铺开扩张策略,行业呈现多家超强的格局,并且竞争日益激烈。万科、碧桂园这些企业将会实施规模化的扩张策略,将会在2015年积极购地补仓。2014年全年万科完成89.78亿元的销售金额,而万科目前多个楼盘进入销售尾盘,售货量难以支撑2015年完成超过90亿元的销售业绩,预计万科将会在2015年加大土地补仓力度。

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