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金九首周青岛楼房买卖市场幅度温度下跌,九月

时间:2019-11-27 17:06来源:家居装修
4月,东莞出台了史上最严的楼市限购令,东莞楼市较为低迷!经过几个月的观望期后,东莞楼市逐渐活跃起来。而随着另一个传统销售旺季“金九”的临近,开发商抢跑“金九”销售旺

4月,东莞出台了史上最严的楼市限购令,东莞楼市较为低迷!经过几个月的观望期后,东莞楼市逐渐活跃起来。而随着另一个传统销售旺季“金九”的临近,开发商抢跑“金九”销售旺季!东莞装修网了解到,8月东莞一手住宅供应量大增,上周新增供应环比增加超七成!

在楼市调控政策收紧影响下,东莞楼市成交从去年的过度火热转向迅速降温,特别是自“4·10新政”以来,东莞楼市成交量处于低谷。直至8月,在品牌房企纷纷加推新货、合理定价的刺激下,成交量才有所好转。下面就和东莞装修网了解一下具体内容吧!

上周(8月31日~9月6日)是金九银十的首周,本应是楼市销售旺季,东莞楼市却一反常态,推货氛围比较冷清,成交也有所下滑。据东莞中原研究部对市场监测数据显示,上周东莞一手住宅总签约17万平方米,环比前一周减少约两成。

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东莞装修公司了解到,在楼市调控政策收紧影响下,东莞楼市成交从去年的过度火热转向迅速降温,直至8月,在品牌房企纷纷加推新货、合理定价的刺激下,成交量才有所好转。

金九首周青岛楼房买卖市场幅度温度下跌,九月达累斯萨拉姆一手住宅供应量大增。业内人士认为,这主要与8月中下旬的大规模加推及开盘有关,同时也受到“9·3小长假”的影响。预计接下来市场成交量将会出现明显上升,整体或呈“低开高走”态势。

经过几个月的观望期后,东莞楼市逐渐活跃起来。

预期转向 理性回归

住宅市场推货氛围较弱

据东莞装修网了解,今年4月10日,东莞出台了史上最严的楼市限购令,对东莞市的一手住宅进行限购,限制不在东莞工作的外市户籍人口购买一手住房,同时规定了符合条件的购房者的购房套数和持有时间。如此严格的限购,让随之而来的“红五月”楼市成交低迷,让这一传统的楼市旺季大为失色。

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据东莞中原研究部对市场监测数据显示,上周东莞住宅供应15.21万平方米,环比前一周增长47.81%。其中,大部分是8月下旬推货的项目。在实际市场中,据东莞中原研究部不完全统计,上周仅有金地城南艺境和新里城Ⅱ西城道于9月3日开盘入市。

经过几个月的观望期后,东莞楼市逐渐活跃起来。而随着另一个传统销售旺季“金九”的临近,8月一手住宅供应量大增,不少开发商错峰入市,抢跑“金九”。

东莞楼市正逐渐走出低谷

业 内人士认为,导致金九首周东莞住宅市场推货氛围较弱的原因是多方面的:首先,嘉宏锦园、珠江观澜御景等多个项目已提前在8月底入市抢跑“金九”;其次,部 分项目仍在加速认筹蓄客。另外,一些蓄势待发的项目因未获得预售许可证而没能开盘入市。从目前掌握的市场信息看,9月上旬市场供应相对较为空白,大部分项 目推货集中在9月中下旬。

上周楼市成交量环比下降

供需下降 楼市逐步回暖

小长假影响成交小幅回落

据东莞装修网了解,东莞某战略研究中心监测数据显示,上周商品房网签量大幅下降,成交套数仅1409套,环比下降31.57%,整体签约量有所下滑。

据东莞某战略研究中心监测数据显示,7月东莞住宅供应49.07万平方米,环比小幅下降5.26%,同比大降32.75%,创2013年以来同期新低。此外,在成交方面,7月住宅成交48.88万平方米,环比下降2.59%,同比下降44.47%,创近三年新低。东莞装修公司了解到,据介绍,受政策调控持续以及淡季影响,许多项目成交依然较弱。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上周全市一手住宅总签约17万平方米,环比前一周下降约两成;签约均价9797元/平方米,环比上涨1.3%。业内人士认为,这除了与8月底大体量签约有关外,也与“9·3小长假”影响楼市人气有关。

上周,调查员来到了位于东莞东城以及石碣镇的一些楼盘,发现销售大厅咨询人数不多。调查员以购房者的身份询问,销售员也表示目前优惠不多,但可以先登记,下月会有优惠活动。

另外,某平台大数据显示,2017年1~7月东莞新建商品住房供应252万平方米,同比减少46%;签约270万平方米,同比减55%;均价16266元/平方米,同比上涨28%,涨幅较去年同期回落5个百分点。2017年1-7月签约量仅占2016年全年的30%,由此可见,东莞限购给楼市成交带来的影响较为深刻。其中,6月成交量略有回升,7月保持不相上下。8月份,在楼盘“以价换量”刺激下,楼市成交开始升温,有望突破4000套。

瑞 峰置业市场研究部工作人员表示,“金九”首周,东莞楼市火热的行情受假期影响有所降温。经历8月中下旬的规模加推或开盘,大部分需求已进行释放,新一轮的 购房需求需要时间累积,预计9月中上旬大部分项目进入蓄客阶段,楼市成交会保持小幅降温的态势,“金九”的供需高峰会出现在9月下旬,尤其中秋、国庆假期 前后。

东莞中原的研究员告诉调查员,从洋房成交项目来看,上周销量稍佳的楼盘,有售出49套的凯晟景园和售出41套的卓越维港,其他项目网签量均低于40套,网签量出现大幅下滑。

相关人士认为,东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境,正逐渐走出低谷,处于底部回稳的态势。

据东莞中原CCES系统显示,上周东莞楼盘来访量呈现急剧走高,环比上周大幅上升16%。由此判断,预计近周楼市成交依然良好。又因9月市场推货主要集中在中下旬,因此预计本月整体或呈“低开高走”态势。

上周,东城、虎门和厚街的成交量名列全市前三,共占市场43%的份额,东城已连续三周排名全市第一,近期集中签约的凯盛景园承接万科中天城市花园成为区域销售主力。上周一手住宅公寓无成交,不限购的商业公寓签约336套,限购后,商业公寓成交亮眼。

“金九银十”临近 开发商抢跑

购房最佳时机已来临?

业内人士分析认为,上周东莞的成交区域分化较大,新品充足区域成交突出,说明当前市场供应仍偏紧。由于近期临广片区及主城区签约持续较热,临深片区成交比重萎缩。

随着新政3个月的消化期过去,观望中的开发商开始蠢蠢欲动,推货热情大增。下半年楼市潜在供应量大,“金九银十”旺季即将到来,开发商提前抢跑,8月供应量将持续回升。

理由1

上周成交低迷的原因,一方面受高温天气影响,客户看房意愿不强。另一方面,由于前两周品牌开发商,如万科中天城市花园、时代倾城等热销项目集中网签带动,成交量明显上涨,上周缺乏热销项目带动,成交量明显下降。

据东莞某战略研究中心监测数据显示,上周有碧桂园信鸿嘉誉、万科云城、阳光城MODO等8个项目新增住宅1957套,环比大涨36.91%,其中碧桂园信鸿嘉誉、阳光城MODO都是大批量入市,共1368套,占住宅总供应量的69.90%,住宅新增供应大涨。据介绍,由于七八月是传统市场淡季,在市场成交相对冷淡以及开发商的业绩目标压力等推动下,房企加快推货节奏以刺激购房者入市。

利息处历史新低位

从项目开盘销售情况来看,价格是目前项目制胜的关键,低价项目获得市场追捧,以同区域相对较低价格入市项目销售率均达到九成以上,尤其是黄江一项目,入市价格低于同片区项目均价超3000元/平方米,成交率近100%。

不过,受到楼市政策调控持续加码、外围城市的成交降温以及东莞首套房利率普遍回到基准和上浮5%等因素影响,买家观望态度加剧,市场调整态势不改。相关人士认为,买卖双方持续僵持博弈,但市场已从过去的“卖方市场”转为“买方市场”, 预计8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。

目 前,不少购房者依然对“该不该出手”持观望态度。东莞中原研究部工作人员表示,近日楼市取消“限外令”,更多是要吸引外资投资,必然是要保持中国房价稳步 向上。近几年东莞开发商通过降首付等方式来降低入市门槛,但房价依旧坚挺。虽然目前购房总价保持稳定,但这主要是开发商通过设计紧凑户型来控制总价,事实 上单价是持续向上的。

某研究院方面认为,眼下正值“金九银十”前期储客备战阶段,市场处于短暂休整期,各项目主要处于新品上市前的市场预热、客户蓄集阶段。

影响:

8月26日,央行再次降息,这是年内的第四次降息,五年以上贷款利率下行至5.15%,是1991年以来历史新低位。比如一套总价80万元的房子,贷款56万元,每月月供相比2012年的水平节省了686.77元,对购房者来说是入市成本最低的时机。

“预计今年‘金九’新品入市不少,政策趋严下避免扎堆入市加剧市场竞争,上周多个项目启动预热,只要达到销售条件,错峰入市提前抢跑市场意愿较强烈,预计8月底开始新盘入市及旧盘推新将持续活跃。”某研究院总监李兴旺说。

以价换量成为趋势性策略

理由2

新房市场延续7月火热行情

据东莞装修公司了解,东莞某战略研究中心监测数据显示,上周东莞新建商品住宅成交面积20.3万平方米,环比上涨118.59%,成交套数1858套,环比上涨172.66%,其中多以洋房成交为主,占住宅总成交量的84.77%。在上周住宅新增供应大幅上涨的情况下,成交量同样喜人,主要是因为前期入市项目集中网签,碧桂园信鸿嘉誉住宅成交量为585套,碧桂园森林里住宅成交量为425套,集中网签拉动了全市住宅成交量的上升。

市场房源选择充足

据东莞某战略研究中心监测数据显示,上周共有碧桂园森林里、海德骏园、卓越维港等七个项目新增供应,其中住宅新增供应面积为13.95万平方米,合计1090套,环比上升76.86%,非住宅新增供应面积为0.69万平方米,共计69套,环比上升38.36%。

此外,东莞某战略研究中心监测数据还显示,上周住宅成交均价为16053元/平方米,环比下降0.03%,虽然价格有所回落,但依旧企稳16000元/平方米。其中,上周新增供应的项目碧桂园信鸿嘉誉定价相对市场预期较低,市场去化率效果理想,可以看出,开发商定价逐渐回归合理区间,通过降低价格吸引购房者入市,以价换量将会成为开发商定价策略的趋势所向。

金九银十之际,东莞楼市供应将集中放量,一方面品牌开发商将抓住旺季节点出货,如碧桂园、万科、恒大等品牌房企继续有货量供应。另一方面,全新项目将会集中面市,将有佳兆业御龙山、松湖朗苑、龙泉幸福里、中惠悦峰、御江1号、光大江与城等全新项目入市,刺激需求充分释放。

8月有不少项目属于旧盘新推,其中包括碧桂园信鸿嘉誉、新城市花园、莲湖山庄、凯晟景园、御河湾,其中以碧桂园信鸿嘉誉二期备案体量大,新推面积达10.16万平方米,其中洋房713套,备案均价约13994元/平方米;70套为别墅,备案均价约20423元/平方米。

业内人士:

随 着项目集中上市,房源选择性增大,尤其是供应紧缺的中心城区、临深片区以及其它热点区域有新货量供应。一般来说,新项目上市都会采用“低开高走”的价格策 略,首次开盘价格往往是最合理的,符合市场预期。如近期开盘的嘉宏锦园和珠江观澜御景一推出即售罄,反映当前购房者入市积极性较高。另外,项目新品上市, 可选择房源多,购房者不应错过好楼层和好房源。

究其原因,一方面,迫于下半年业绩压力及楼市持续低迷,开发商出货意愿强烈;另一方面,客户对一手楼房的刚性需求依旧存在,购房意愿强烈。

70~110平方米户型成主力

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某研究院方面认为,上周新房市场新盘入市延续7月火热行情。根据开盘情况分析,8月的新增供应特点明显。受6月和7月大盘“芝麻开花节节高”影响,近期项目入市普遍具有贴合或低于市场心里预期特点,且让利诚意度更高。

受到楼市调控政策、楼盘定价和购房群体影响,未来东莞楼市片区表现两极分化更为明显。东莞某战略研究中心认为,临深片区随着深圳客退潮以及失去购房资格后,交易量极度低迷,在售项目走货困难重重。东部、水乡以及城区片区以本地购房群体为主,价格合理的项目走货普遍较好,成为市场交易热点。尤其是东部片区和水乡片区作为全市价格洼地,购房者担心未来房价仍然会上涨,“赶早”出手的心态强。

房企或将上调房价

开发商开启高周转下“薄利多销”快速回正现金流的运营策略。其中,一线品牌项目大幅推新不遗余力,如碧桂园森林里和碧桂园信鸿嘉誉都大量推新,中泰峰境也新增供应480套。

此外,在户型方面,70~110平方米的首次置业户型继续成为市场成交主力军,改善需求受到购买资格影响而受抑。此外,由于二手房入住快、居住氛围相对成熟、配套更为完善等优势,分流了部分一手房需求

根据东莞中原研究部监测数据显示,今年前8个月东莞开发商销售金额普遍同比去年大幅回升,成交金额前十名的开发商资金回笼十分到位,像碧桂园、光大、保利、金地、置荟星城、乐富地产的销售金额均超过去年全年的销售金额,反映新房市场顺畅,开发商的资金链也明显改善。

此外,近期东莞开发商多措并举促成交,包括零利息低首付、联动点数升级、制定有利于置业者的购房政策、垫佣、返租等方式不绝于耳,刺激本地购房者需求并力促成交。

“开 发商资金链改善,高预期下或会有上调价格的行为。”业内人士认为,开发商回笼资金到位,追求利润的趋利性,也会提高在售货量的价格来提升利润。基于开发商 对回笼资金的意愿较低判断,开发商对市场的预期走高,或会出现上调房价的行为。对于购房者来说,与其还在徘徊等待,还不如趁着房价平稳的时候赶早入市。

“总而言之,东莞经济稳中向好,规划发展预期明朗,开发商以价换量刺激本地购房者理性回归,楼市呈现回暖迹象。”李兴旺说。

新细则对楼盘销售影响有限

东莞装修网了解到,近日中国人民银行发布《2017年第二季度中国货币政策执行报告》指出,应继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房。而近期北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施,旨在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下打好“预防针”。

东莞中原方面认为,如今各地推出的楼市调控政策不仅明显脱虚向实,而且调控日益触及楼市自身存在的深层问题。

上周,东莞市住房和城乡建设局等部门联合发文,对于楼市限价细则进行了进一步调整。该规定主要对新建商品住房首次申报价格备案作出相关调整,申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街同类型新建商品住房销售均价的20%调整为15%,同时已办理销售价格备案的新建商品住房项目调高备案价格的,间隔时限由原规定的90天延长至180天。

对于东莞的楼市限购新细则,业内人士认为对楼盘销售总体影响有限,但体现了政府不遗余力整顿房地产市场的决心。两轮的住宅备案价政策调整,体现了政府对房地产的态度依然严厉,压缩房价涨幅,放缓房价上涨步伐意图明确,有效遏制了房价随意上涨的乱象。

李兴旺分析,虽然东莞楼市政策从严,但如果没有政策抑制,房价有较快的上涨动力,而政策出台无疑给购房者以一个有相对合理的价格入市的机会,刚需购房者可以择机入市。

“新细则前开发商定价已经回归理性了,购房者心理亦回归理性,总体对于楼盘销售影响有限。更多的影响在于提醒即将到来的土地拍卖:房企要理性拿地,价格备案制度已无商量余地,有利于稳定地价预期。”他说。

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