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二零一八年毛坯房将淘汰,刚需购房者成购买老

时间:2019-12-31 07:25来源:家居装修
泰安装修网获悉,近日,山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案出台,明确全省范围内城市新建住宅将实行全装修,到2020年新建高层、小高层住宅将淘汰毛坯房。我市也明确了

泰安装修网获悉,近日,山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案出台,明确全省范围内城市新建住宅将实行全装修,到2020年新建高层、小高层住宅将淘汰毛坯房。我市也明确了2017年中心城区新建高层住宅实施全装修的方案

毛坯还是精装?这是购房者需要仔细考虑的一个问题。不过将来,购房者可以忽略这一选择。据装修网了解到,近日,公布的《中共山东省委山东省人民政府关于切实加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见》中指出,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。该消息一经传出,立即受到楼市各方人士的关注。

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购房者买房最看重开发商的品牌,而对房屋质量的评价会通过样板间产生最直观的了解。

提高城市建设品质,刚需购房者将成全装修房屋购买主力

“下次买房一定要买精装房。”去年张鹏在新都心买的新房交房,大半年的时间他都在跑装修。“因为是婚房,又考虑手头钱不多,所以为了精心装修一直货比三家。”张鹏切实体会到了“装修让人脱层皮”的感受。张鹏说,新房是毛坯房,交房时开发商仅做好了白墙、水泥地、暖气片,没有内门,不贴瓷砖。像卫生间里做好防水,留出马桶口和下水道口,瓷砖、马桶、水盆都得由自己来安装。“大项不必说,小到地漏、水龙头、膨胀螺丝,都得自己一趟趟跑装饰材料市场。”为了省事,张鹏起初找了一家装饰公司,但是很多材料还得自己亲自动手,“有时不放心,还得在装修工地一直跟着。”张鹏的一个同事因为买的是精装房,显然轻松得多,不但省去了装修时各个繁琐的环节,“他们买好家具和家电直接拎包入住。”

根据方案内容,明年全省范围内城市新建住宅将实行全装修;到2020年新建高层、小高层住宅将淘汰毛坯房。我市也出台了加强城市规划建设管理的实施意见,其中明确2017年中心城区新建高层住宅实施全装修,以此提高城市建设品质。

何为全装修?来自济南住建部门的解释称,全装修房指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。全装修房是相较于毛坯房的一个概念,在范围上包括精装修房。在目前的实际销售中,业内人士基本上将全装修等同为精装房。

对于住宅实施全装修方案,业内人士葛先生进行了解读。“政策性引导是未来住宅发展的方向,其实目的就是为了规范住宅装修市场。”葛先生认为,随着各种装修公司、材料供应商挤进市场,装饰、装修材料、施工水平以及工程质量参差不齐,因此也经常出现矛盾和纠纷。更重要的是不少装修材料因为达不到环保标准而释放出有害物质,危害业主健康。根据政策的要求,装饰设计和选材必须体现低碳、环保、节能理念,同时对住宅进行严格的室内空气质量检测,这样首先保证了用料的品质,而为了达到标准,楼盘开发商必须对接规范的队伍承包工程,无疑也推动全装修向更加规范的方向发展。“当在售楼盘全部精装修后售卖时,业主不但关注房屋质量,而且能直观地看到装修质量。”葛先生称,在政策引导下,未来房屋的装修品质将很大程度上代表住宅的品质。

上周,在西海岸一家主打精装房的楼盘,业内人士进入样板间内,发现地面铺上了木质地板,厨房里安装了整体橱柜,而在卫生间,水盆、马桶、镜子都已经装好。“凡是不能移动的物品,交房时基本上都已经完成,业主只要购买家具即可拎包入住。”该楼盘销售人员告诉业内人士。

“从现在来看,高端住宅和改善性住宅推广全装修的难度还比较大。”葛先生坦言,泰城范围内的一些高端住宅基本都是由业主自行决定装修风格,而对于刚需客户来说,他们的购房预计支出不高,对于装修的预算也比较低,再加上购买家具、电器的花费,选择精装修房屋会更加实际,而且还能尽快入住。

现状:岛城精装房占比不断提升

通过走访来看,泰城范围内在售楼盘大多将全装修高层住宅面向刚需购房者。“刚需购房者对房屋的装饰要求相对较低,他们更注重便宜和实用,这一人群将是‘消化’全装修房屋的主力。”葛先生说。

“在岛城,商业产权的公寓精装房已经是主流,新建住宅大概占到两成多。”青岛锐理总经理马光明告诉业内人士。据了解,虽然最初毛坯房占据岛城楼市绝大部分份额,但是精装房占比正在不断扩大,目前青岛精装房推广在全省各城市中已经处在领先地位。

泰城精装修楼盘比例不断上升,成为楼盘新的利润点

业内人士注意到,从板块来看,岛城精装房主要扎堆在一些黄金地段。像市南区香港中路沿线聚集了一批“豪宅”,基本上都是精装房,名声比较大的万丽海景、东海路9号都是精装修楼盘,鲁商中心首府、海航万邦中心以及华润中心悦府等也都是标准的精装交付。马光明介绍,现在精装房交付已经成为一些地产大鳄的优势,像万科、中海等品牌开发商,分别开发过万科魅力之城、万科蓝山、万科城、中海清江华府、中海紫御观邸等精装房产品。

泰安装修网了解到,精装修比例正逐渐攀升。在城西靠近京沪高铁泰安站的一个新楼盘,房屋按照基本统一的规格,根据户型进行了精装修。在南部新城区,一在售楼盘也全部进行了精装修。“小区均价在5000元左右,全部为精装修,客户只要简单软装、布置家具即可入住。”据某楼盘销售人员介绍,室内设计、装修既耗时又耗力,不少居民尤其是年轻人喜欢将新家装修外包出去,但这样一来费用也不低,而将房屋精装修后售卖,省了业主的设计和装修时间,很多人都十分认可。

“一开始,精装房项目只是品牌试水青岛市场的产品,并不会长期运作。”有业内人士表示,现在精装房已经成为一种潮流。像去年万科耗资40亿元拿下的海晶化工地块,今年变身新盘“未来城”,项目定位为刚需和改善型大盘,首推的5栋住宅楼座,除顶层复式外全部精装修交付。同样作为地王项目,金隅和府也将在年中入市,首推多层洋房、小高层,全部为精装修上市。

“精装修房屋从2014年前后就逐渐在泰安流行起来,除了视觉吸引力高于毛坯房外,最关键的一点是精装修房屋给开发商带来新的利润点。”开发商张先生介绍,从销售热点来看,精装修是未来商品房发展的趋势,但目前精装修的费用占比在房屋整个售价中的占比参差不齐,就像楼房售价一样,部分楼盘会把超出装修造价的一部分当做一种新的收入来源。

解读:购房者担心推升房价

张先生举例:“在精装修楼盘出现前,开发商根据土地、房屋造价等因素确定房屋售价,客户只需支付房款即可购房。而精装修楼盘销售时,则会把装修的费用计算入销售价格中,同时精装修楼盘的装饰面积大,用料统一采购,成本远低于单户装修的价格,这其中会产生不小的利润,而这个利润空间也会被纳入楼盘的销售利润中。”

“以后新房都是精装房,价格肯定也会上去吧?”听说《意见》后,市民庄先生打算加快买房步伐,他担心房子全装修后,房价会涨上来。的确,一提起精装修,很多人想到的首先是“单价高”,因为包含了精装费用在房价里。“对于市区的房子来说,实施全装修难免将进一助推步房价。”岛城楼市观察人士张百忍说。装修网了解到,目前,精装房的标准分为两档,一般普通住宅装修标准多在1000-1500元/平方米,一些定位较高的房源装修标准在3000元/平方米以上。像崂山板块的海信都市果岭,精装房源均价18000元/平方米,相比项目自身毛坯房贵了2400元/平方米。

装饰、装修公司转型经营,软装空间仍大有可为

很多购房者认为精装房会成为开发商的又一个利润来源,不过业内人士对此并不认同。“我们高层项目在2012年年末一期开盘,均价每平方米约18000元,其中包含每平方米2500元的精装修费用。当时销售情况很好,可后来楼市整体下行,房价也一路走低,我们二期就将高层改为毛坯出售了,这样房价也可以下调一些。”岛城一家房产项目营销负责人说,“很多购房者并不愿意为精装修的价格买单,也是很重要的一个因素。”马光明也表示:“相同的装修标准,比如1000元/平方米,实力强的开发商能控制成本,而一些小开发商很可能增加成本甚至亏本。”

对于城市高层住宅全装修的消息,泰城不少装饰、装修公司也都有所准备。泰安装修网了解到,目前泰城从事装饰、装修的公司也针对未来的政策趋势,进行了转型。甚至还有不少室内设计从业者从原有的公司化经营场所里辞职,自己成立了设计工作室。

有业内人士表示,开发商的精装房会有规模化的优势,其实这也无形降低了成本。根据行业测算,装修一套毛坯房花费至少在10万元左右。购买一套精装房的花费,与买毛坯加装修的费用基本持平。不仅如此,如果购房者用按揭的方式购买精装修房,那么月供部分就包括装修的成本,就等于装修采用的也是按揭方式,省去了购房者装修时需一次性付清装修费用的压力。

“从现在的经营模式上来看,泰城装饰公司的业务流程是客服人员联系有装修需求的业主,然后根据业主需求由设计师一对一作出图纸,然后进行装修,这种模式有利有弊,且多适用于毛坯房业主。”之前供职于专业装饰公司的设计师张女士于今年辞职,自己成立了设计工作室。在她看来,传统的装饰、装修公司的固有模式可以根据业主的喜好,把整体房屋装修成中式、欧式、美式等风格。而住宅全装修政策真正落地后,基本的装修如瓷砖、卫浴、地板、橱柜等都是在售房前完成的,业主入户只能在壁纸、窗帘、灯具、配饰等软装方面自行调整,这样一来,一些有个性化装饰需求的业主便很尴尬。同时对于公司来说,住宅全装修政策的实施势必会减少业主可以自行装修的面积,也就代表着业务量的缩减。再加上不少楼盘装修风格和设计统一,需要设计的房屋数量也极大缩减,这就导致整个装修行业内的业务量受到影响。

趋势:装修个性化并非难题

“从一些先进国家和国内先进城市的房屋可以看到,全装修未来必定是泰安的趋势,但是对于软装部分来看,业主仍有各式各样的需求,比如装饰墙壁时选择贴壁纸、生态木还是硅藻泥,都需要设计。”张女士坦言,泰城的装修市场将越来越规范,装饰材料的利润也将越来越透明,而作为设计师来说,业主的设计需求是永不止步的。除此之外,张女士的工作室也开始承接商铺的室内设计工作,以满足高层住宅全装修普及后业主的现实需要,积极面对转型。

“如果以后新房都是精装修交付,那么买的房子都是一个风格,自己的一些装修想法怎么实现?”市民刘先生在听说《意见》后说出了上述担忧,的确,房子装修风格、个人喜好不同,众口难调。甚至有些购房者认为“现在买毛坯房,砸的东西相对不多,如果都是精装的,自己不喜欢的话,重做会不会浪费得更多呢?”

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岛城一些精装修的楼盘交付后,虽然装修风格统一,但是不少业主还是做出了个性化的尝试。“我们一些邻居就购买不同风格的家具,有些甚至用屏风、绿植等做隔断,用挂件、装饰画等营造氛围,就能做出自己的个性。”“现在一般是‘轻装修,重装饰’,购房者完全可以通过家具家电、窗帘设计等装饰,实现自己的个性化需求。”有装饰公司设计师建议。

“全装修”与“精装修”

对于购房者担心的精装房众口难调这一问题,有业内人士建议,开发商可以从购房者的个性化需求出发,在装修设计的风格上,可以尝试多元化,比如设置田园、简欧、美式等几个选项,在购房协议上也可以做约定。“现在有些开发商已经这么做了,像岛城有些楼盘买房送装修,虽然是装修价格包含在房价内,但是有多个风格方案可选。”马光明介绍,“这样可以省掉购房者跑装修的麻烦,同时可以做到一定程度的个性化。”

关于装修,消费者大多熟悉“精装修”,但各地出台的文件却多用“全装修”,那究竟什么是“全装修”?“精装修”与“全装修”是否有区别?

两度发文推行全装修

目前国家针对“全装修房”尚无具体的条款来规范和区分,唯一能查阅到的条款,是建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》。《导则》规定,装修一次到位是指在房屋交付前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,简称“全装修住宅”。但该《导则》对“全装修房”的规定尚显宽泛,并未列出具体的衡量标准,也没有对细节进行规范。

去年以来,关于新建高层住宅实行全装修,山东省出台了两个文件。一个是《山东省房地产业转型升级实施方案》,在实施路径中提出:加快转变住房建造模式,推进建筑产业现代化。推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手,组织实施土建装修一体化,建设销售成品住房,避免施工过程中的拆改,避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。

由于缺乏相应标准,“精装修”与“全装修”更像是文字游戏,并无实际区别。

还有一个是《山东省人民政府关于切实加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见》,在提升城市建设质量中,提出提升建设工程质量。2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

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