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8亿元拿下未来科技城低密度宅地,杭州土地市场

时间:2020-01-01 06:15来源:家居装修
昨天下午,经过两个半小时、38轮的鏖战后,备受关注的未来科技城低密度宅地被福建开发商泰禾集团以8.82亿元的价格摘得,折合楼面价12504元/平方米,溢价率高达70%。 昨天,整个杭州

昨天下午,经过两个半小时、38轮的鏖战后,备受关注的未来科技城低密度宅地被福建开发商泰禾集团以8.82亿元的价格摘得,折合楼面价12504元/平方米,溢价率高达70%。

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昨天,整个杭州像进了速冻箱,冰凉刺骨,但土地市 场却是一片热闹景象。作为主城区羊年的收官之战,共有6宗地块出让,总出让面积19.7万方,总建筑面积49.4万方,日揽金56.7亿元。其中,融创 30.75亿元连夺三堡、笕桥两宅地,下沙大学城北单元两地则由宋都和中铁建保利联合体分食,还有两宗商业用地被湖滨南山商业和杭州峻峰实业收入囊中。

这家曾放言“庆幸没有来杭州”的开发商,最终还是来杭州了。

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进入2016年,杭州主城区土地市场一直维持着高水温。1月6日主城区首场土地出让会上,南星和申花宅地就双双创新高,信达、天阳均以高溢价率 夺地,楼面地价都破了板块纪录。在这样一片如火如荼的氛围中,昨天主城区一口气推出6宗地块也是掀起了羊年的最后高潮,尤其是三堡和笕桥两宗宅地的争夺, 把开发商的拿地热情表露无遗。

昨天出让的余政储出13号地块位于未来科技城文二西路与常二路交叉口,出让面积69152平方米,容积率仅为1.01-1.02,地块限高21米,建筑层数不得大于3层,起价51864万元,楼面起价7353元/平方米。

记者 章岚

据了解,昨天现身出让现场的开发商包括万科、大家、远洋、旭辉、阳光城、融信、中铁建&保利、宋都、润和、招商、合景&平安、富力、融创、滨江、龙湖、华润、华发、杭房、新城等20余家,都是资金实力相对雄厚的大开发商,而且从报名和现场竞价情况看,大部分开发商也是冲着三堡和笕桥两宗宅地而来。

这是一宗整个杭州市场都难得一见的低密度宅地。一经挂牌,就吸引了多家开发商的目光。

7月7日下午出让的一宗余杭未来科技城低密度宅地,创造了杭州土地市场今年的三大纪录:年内溢价率最高、板块内楼面价最高、年内参与报价的房企最多。

景芳三堡单元JG1207-26地块位于钱江新城江河汇流区,体量约4.89万方,楼面起价15725元/平方米。区域内最近出让的一宗宅地为 绿城·留香园,由险资平安溢价3.7%竞得,楼面价16447元/平方米。附近目前在售的楼盘有万科·大都会79号、天阳·凤起、绿城·留香园、万科大 家·钱塘府、东方御府、中海·御道等众多楼盘,售价也在27000-45000多元/平方米之间,有毛坯房也有精装房。

昨天下午,现场竞价开始之前,记者就看到了包括融创、滨江、万科、金地、旭辉、合景泰富、江苏新城、阳光城、富力和大华等多家大牌开发商到场。除此之外,现场还有一个生面孔——福建泰禾。

这宗位于未来科技城淘宝城南面的低密度宅地,出让面积为6.9万平方米,容积率为1.01-1.02,可建面积为7.1万平方米,起拍总价为5.2亿元,折合楼面起拍价为7353元/平方米。最终,经过38轮的竞争,由首次进入杭州市场的福建泰禾集团以总价8.82亿元的价格拿下,折合楼面价为12504元/平方米,溢价率达70%。

4166金沙手机官网,而笕桥单元JG0603-02地块与万科·公园大道仅一路之隔,体量约11.8万方,楼面起价10144元/平方米,该板块目前只有万科·公园 大道、万科·草庄、滨江·金色黎明等少数楼盘在售,而且万科两个楼盘还都是接近尾盘状态,均价在21000多元/平方米。

余杭的土地出让报价规则是每轮每家竞买单位都必须报价,不报价则视为放弃。万科成了第一个放弃的企业,随后依次是富力、阳光城、大华、滨江、旭辉、融创、合景泰富和江苏新城。最后,这宗地块只剩泰禾和金地在捉对厮杀。一向在土地市场上以“温和”著称的金地,在拥有了平安这个战略合作伙伴后,也变得勇猛起来。

虽然之后泰禾集团对外表示,将只是这块地的代建商。从地块条件看,这宗地符合泰禾“院子”产品的市场定位和属性,计划在杭州打造第八座泰禾院子,未来的品牌、管理、产品和服务均依靠泰禾输出。

事前业内就评估,这两宗地块都是大热之选,而事实上,也是争夺激烈。从去年开始拿地势头就相当猛的融创昨天再度露出狠劲,经过34轮拼杀,以总 价114000万元,折合楼面价23268元/平方米竞得三堡宅地,溢价率47.97%;紧接着再搏了26轮,以总价193500万元,折合楼面价 16358元/平方米夺下笕桥地块,不但将笕桥单元宅地楼面价纪录刷新,也将溢价率冲到了61.25%。

但昨天,金地还是不敌泰禾。在经过两个半小时、38轮的竞价后,泰禾集团以8.82亿元的价格摘得13号地块,折合楼面价12504元/平方米,溢价率高达70%。

不过这恰能从一定程度上说明杭州市场对于外来房企的吸引力。要知道,早在去年,泰禾董事长黄其森就曾对媒体明确表示“庆幸没去杭州”,而且泰禾在拿地之前,都会对这个城市的楼盘库存等多项指标进行研究。此次泰禾借着“代建商”的角色踏进杭州市场,正是说明了泰禾已改变了对杭州市场的看法。

1月15日,融创才对外公布了在奥体板块的新项目案名——时代奥城,隔了10天,立刻豪掷30.75亿元连续布点城东,深耕杭州的意图相当明 显,而创纪录的板块楼面价似乎也多少透露出开发商对后市行情的研判,2016年的杭州楼市水位线在哪里,等这些高价地面市时就能见分晓了。

杭州土地市场已经许久未现70%的溢价率了。今年上半年,杭州市区(含萧山、余杭,不含富阳)出让的地块中,溢价率最高的就是金地在未来科技城摘得的余杭组团32号地块,溢价率仅为30%。余杭区和萧山区其余地块,多以底价直接成交为主。即便是主城区,除了中石化摘得的加油站地块外,也仅有融创摘得的南星地块溢价率突破了20%。

其实,类似泰禾一样对杭州市场充满兴趣的外来开发商并不在少数。仅今年,就有南方水泥、香港兴业等外来房企首次进入杭州市场,此外还有祥生、中民投、中梁等房企“伺机而动”,而部分已在杭州有布局的外来房企或杭州本土房企也曾多次出手,明确表达了“拿地”意愿。那么,市场真的好起来了吗?

记者了解到,泰禾集团股份有限公司是一家在住宅和商业地产开发、金融证券、化工、生物医药等领域多元发展的大型综合民营企业。

不少开发商拿地“兴趣”增强 区域偏好明显

目前自2002年开始,这家公司走出福建,开始在北京、上海等一线城市发展。随后,又把目光转到长三角的部分二线城市。

自今年4月份以来,杭州市场已连续3个月商品房成交量破万套,商品房成交价格也已经连续两个月环比出现微幅上涨,告别了2014年以来节节下跌的走势,房价止跌回稳的趋势已经日益明显,市场呈现向上趋势。一级土地市场,也自4月份以后,特别是6月份以来,有了明显的“升温”趋势。

公司扩张速度虽然非常迅猛,但是在拿地方面,公司有严格的策略和要求。据悉,由于不看好当时的杭州楼市,2014年上半年,公司董事长黄其森在接受媒体采访时曾表示“庆幸没有去杭州”。

据不完全统计,截至发稿前,杭州市区今年共推出了20宗住宅用地,吸引了旭辉、融创、九龙仓等房企的“补仓”,以及包括香港兴业、南方水泥、泰禾等外来房企的首次入杭。而这其中,还不包括多次出手,未能如愿拿到地块的房企。

此次在杭州拿地如此不计成本,显然是对杭州市场、尤其是未来科技城板块有了新的研究和认识,认为该地块或会为泰禾在杭发展之路起一个好头。

据好地网统计,在今年上半年,已经在土地出让现场出手,但未拿到地的房企即有十多家,其中滨江、龙湖、阳光城、合景泰富等曾多次出现在土地竞拍现场。特别是滨江、阳光城、合景泰富等房企,多次出现在未来科技城地块的竞价现场。

作为杭州本土房企的龙头老大之一,滨江房产今年的拿地意愿非常明显。除去春节前在江干彭埠单元拿下一宗宅地外,在今年之后的几个月内,多次土地出让现场均能看到滨江的身影。特别是6月份以来,据不完全统计,加上7月7日刚由泰禾拿下的85号地块,滨江房产即参与了4宗地块的现场竞价,且均参与了多轮报价,其中甚至有地块到最后一轮才最终放弃,足见其拿地意愿之强。

阳光城、龙湖、合景泰富等房企也是今年土地市场较为活跃的成员,均参与了多宗地块的竞价。虽然不少开发商的拿地意愿已明显增强,但并不是所有区域大家都会去拿,对于地块区域的选择,开发商仍有比较明显地偏好。

从今年杭州土地市场的出让情况看,有现场竞价环节的地块,基本位于主城区或余杭区的热门板块。以7日下午高溢价成交地块所在的未来科技城板块为例,即是非常典型的受开发商偏好的区域。自富力地产2012年首次拿下未来科技城宅地后(富力所拿地块为该区域内以未来科技城板块概念进行地块出让的首宗宅地),3年不到的时间内,已吸引了合景泰富、江苏新城、建工等多家房企的入驻。同时,随着阿里巴巴淘宝城、梦想小镇等多个高新技术产业的相继进驻,板块未来的发展潜力也被不少开发商看好。而之前同属余杭区域的地块,则出现了底价直接成交,或者有开发商现场竞价环节退出的情况。同样热门的还有主城区的申花单元。6月下旬申花单元万马药业、万里塑胶两宗地块的出让,吸引了滨江、九龙仓、龙湖、中民投等房企的现场多轮竞争,最终两宗地块均由九龙仓揽下。作为杭州主城区最为热门的板块之一,申花单元目前已有城西银泰、蓝孔雀综合体、中粮·大悦城等大型商业综合体,也是杭州最受购房者认可的区域之一。

同时,多家包括祥生、中民投、中梁等在内的多家外来房企正“伺机而动”,出现在土地出让现场,在寻找合适的机会进入杭州市场。

对此,有业内人士认为,对于尚未进入杭州地区的外来房企而言,杭州市场仍具有一定的吸引力。不过鉴于前两年仍有不少高价地面临开不了盘或“亏本”状态,无论是首次进入杭州市场的开发商还是已经熟悉杭州市场的开发商,对于市场风险的把握和评判明显更加谨慎,比较倾向于保值性或增长性比较好的区域。

有钱任性?多家房企拿地原因大同小异

从目前的杭州市场看,二级商品房市场成交火热,加上各类政策利好,市场回暖的趋势似乎已经建立,一级土地市场关注度明显提升似乎也不难理解。

分析近期频频出现在土地市场的房企名单发现,这些迫切需要拿地的开发商并非简单的“有钱任性”,真正的出发点是出于市场“补仓”或扩大市场份额等需求。

最为明显的是杭州本土房企滨江房产。6月份,滨江与平安不动产深度合作,签订了《战略合作备忘录》,有意愿对双方均认可的潜在房地产项目进行开发经营,共同开发、共同获益,双方至2016年末的战略合作规模预计为100亿元人民币以上。与此同时,滨江上半年销售额90.49亿,位列杭州房企上半年销售额第二,同比大涨。平安强大的资金支持和旗下项目销售回款加速以及出于未来市场份额“保级战”等要求,滨江的拿地补仓愿望强烈也不难理解。据统计,滨江房产今年下半年新盘除了这周刚刚开盘的滨江·华家池外,仅剩余位于西溪湿地附近的滨江·西溪之星项目,土地储备方面,目前则只有春节前拿下的城东彭埠单元地块。

分析这些房企在杭州的布局发现,拿地兴趣的增加,除了销售、融资等环节“给力”外,手上“余粮”较少,也是这些房企多次出现在土地市场的原因。从今年上半年各房企之间的销售额排行榜单看,若想在下半年仍获得较好的去化成绩,手上有充足的“弹药”也是必备条件之一。如龙湖地产,在杭州上半年房企销售额排行榜中,以25.99亿元的销售额排名第四,销售套数则以955套的成绩排名第八,不过在下半年,龙湖旗下的新盘仅剩下春江悦茗一个项目,其余项目大多已在销售或处于尾盘状态。类似情况的还有融创地产,在今年上半年,融创地产在以20.47亿元的成绩排名销售额榜单第五,同时也是外来大鳄中的第三名,目前旗下新盘仅有和大家合作的候潮府项目。此外,还有一些房企,则是希望通过“补仓”来扩大杭州市场份额,从而深耕杭州。以旭辉地产为例,早在年初,旭辉地产即提出年销售额25亿元的销售目标,并对外宣布,将深耕杭州市场,争取进入杭州市场前十榜单。目前旭辉地产旗下新项目仅有今年拿下的萧山项目,另外还有绿地·旭辉城和恒基·旭辉府两个项目在售。同样想深耕杭州市场的还有合景泰富和江苏新城,目前这两个房企虽均有多个项目在操作,但市场占有率仍较低,若想扩大市场份额,继续拿地也是势在必行。

市场呈现分化 有房企停滞不前或直接淡出杭州市场

虽然市场上开发商拿地热情度明显提升,但这股“暖风”并未惠及所有房企。相反,在看似向上的市场里,有一些房企仍受困于个别项目而停滞不前,甚至有房企则直接退出杭州市场。

5月底,雨润地产传出以4.4亿元的价格将其位于城东新城的星雨华府项目转手给远洋地产的消息,后来该消息得到远洋方面的确认。之后,远洋地产与雨润集团签署合作意向协议,远洋地产拟收购雨润集团持有的杭州彭埠项目公司的全部股权,作价约为人民币4.42亿元。通过此次收购,远洋地产获得该地块的土地使用权。虽然此前有媒体报道称,雨润的仓促撤场,与其董事长祝义才事件有关,不过更多的业内人士则认为是与该板块内竞争激烈,外加水土不服等原因有关。

不同于雨润的直接转手项目退场,有开发商则是开发完手头项目后,并没有继续拿地,而是选择淡出杭州市场。目前已有项目在城东新城的新中宇集团即是其一。据了解,由于后续并未在杭州拿地,在卖完新中宇维萨剩余尾房后,项目的相关团队将撤离杭州。

而有部分踩着2009年、2013年等高价地迭出的节点进入杭州的外来房企,则一定程度上受困于高价地项目,其杭州市场之行并未“如愿”开展。如曾在2013年以14711元/平方米的“地王价”拿下城东新城地块的淮矿地产,时隔两年多,该项目仍未上市,仅对外公布了案名为东祥元府。2011年,曾以23亿元的总价一举拿下之江三宗地块的中维地产,其项目虽曾多次传出即将面世的消息,不过从目前看,仍处于“待定”状态。更早的则有拿下章家坝地块的中华企业,其御品湾项目至今仍未确定面市时间。

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